精選工業用地、製造業與供應鏈的最新研究，聚焦台灣、中國大陸與亞太地區。每篇都整理成重點摘要，附上完整報告連結，以及澤新對工廠業主的觀點：這些趨勢對您代表什麼。
原文標題：Navigating the future of industrial demand in Asia-Pacific (2026–2027 Asia-Pacific Industrial Tenant Demand Study)
澤新觀點
製造業仍在擴張，只是腳步更謹慎；新廠也愈來愈傾向選擇拿得到、開發彈性大的土地。拍板之前，先把需求說清楚、把基地評估做完，這些時間絕對值得；一旦定案，專案也能快速推進。
仲量聯行（JLL）《2026–2027 亞太工業租戶需求調查》，檢視 13 個市場的承租方實際在找什麼。擴張型需求占總需求一半以上；倉儲約占 80%，其中第三方物流業者占逾 30%，電商約 11%。印度與東南亞囊括約四分之三的量身興建（build-to-suit）與購置需求，可見新建專用設施的流向。在大中華區及其他成熟市場，過半需求的面積超過 10,000 平方公尺；中國大陸的電動車價值鏈，也正帶動電池與零組件設施的需求。
原文標題：Asia Pacific Industrial & Logistics Trends Q3 2026
澤新觀點
放眼亞太，企業不再只是加大面積，而是換到更現代化、能支援自動化的空間。對中國大陸的業主來說，現在或許正是升級或改建老舊廠房的好時機：圍繞自動化、物流動線，以及仍在現場工作的人，重新規劃廠房。
世邦魏理仕（CBRE）的季度簡報，不把亞太工業與物流市場當成單一區域，而是逐國解讀。南韓常溫倉的空置率已降到個位數，可見現代化空間有多吃緊；印度的租賃動能則再度回升。在中國大陸，簡報認為一線市場在經歷大量新供給與租金下滑後，正逐步趨穩。當地承租方趁使用成本下降，遷入更好、更現代化的設施，而不只是為了省錢，這讓較新、品質較高的建築比老舊存量更吃香。
「承租方趁使用成本下降之際升級設施」（譯）
原文標題：Industrial Market Insights – Q2 2026 (Asia Pacific)
澤新觀點
投機性新建案減少，愈來愈多製造商將需要量身打造或自建自用的廠房，而不是租用現成空間。依自己的製程規劃建築，並預留擴充空間，就算市場上根本找不到合適的廠房，也能掌握主動。
仲量聯行（JLL）2026 年第二季報告指出，亞太工業市場正緩慢回到平衡。區域淨去化量較上一季增加 160 萬平方公尺，承租動能明顯好轉。同時，新供給大幅縮減：北京、上海、香港與新加坡幾乎沒有、甚至完全沒有新完工案。大中華區的租金仍在下跌，但跌幅趨緩，上海可望止穩。當地的租賃需求，主要來自精打細算的承租方趁租金走軟，遷往更好的建築、升級營運據點。
原文標題：2026 Asia Pacific Real Estate Market Outlook Mid-Year Review
澤新觀點
市場正在為品質買單：區位好的現代化產業建築能夠保值，老舊廠房則逐漸落後。對業主來說，選對基地、採用扎實的規格，並打造讓人願意在裡面工作的建築，也是在守護資產的長期價值。
世邦魏理仕（CBRE）年中回顧，因 AI 相關產品與半導體需求強勁，將亞太地區全年 GDP 成長預測由 3.9% 上調至 4.3%。2026 年上半年，區域商用不動產投資年增 27%。物流方面，CBRE 認為優質與次級資產之間的落差仍會持續；開發中的供給預計自 2027 年起減少，有助於支撐租金。CBRE 已下調中國大陸物流市場的租金展望。相對地，隨著生產持續在區域內分散布局，越南北部以出口為導向的製造業需求轉強，海防一帶尤其明顯。
原文標題：Taiwan Investment Brief – Aug 2026: Technology Sector Acquisitions Reach New Highs
澤新觀點
台灣現成廠房與工業用地的競爭相當激烈，而且買方多半是資金雄厚的科技業者。對製造業來說，這讓購地前的審慎評估更加重要，而不是相反：高價買下一塊放不下自家生產的土地，才是代價最高的錯誤。
第一太平戴維斯（Savills）指出，2026 年上半年台灣不動產市場的動能，壓倒性地來自科技業購置自用空間。科技業投資在 2026 年上半年達新台幣 1,250 億元，其中 94% 投入自用廠房資產；工業不動產交易總額為新台幣 1,602 億元，廠房占 81%、工業用地占 15%。第二季土地交易總額為新台幣 237 億元。大環境相當強勁：行政院主計總處預測 2026 年 GDP 成長 9.64%，主要由科技業撐起。
「工業資產領跑交易市場」（譯）
原文標題：Northern Key Economic Zone (Vietnam) Industrial MarketBeat – Q2 2026
澤新觀點
越南是許多客戶在台灣或中國大陸之外，最常拿來比較的設廠選項，當地的土地與現成廠房供給也正快速增加。比較地點時，要把總成本、審查流程與投產所需時間一併納入，而不只看地價，答案才會最清楚。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）2026 年第二季越南北部報告，同時追蹤工業區土地與標準廠房。工業用地存量突破 25,200 公頃，上半年新增逾 1,200 公頃，來自海防、北寧與寧平的六座園區。土地出租率平均 64%，年減 2.7 個百分點；報告認為主因是新供給增加，而非需求轉弱。標準廠房存量約 580 萬平方公尺，出租率穩定在約 86%。河內幾近滿租，周邊衛星省份則憑著土地供應與成本優勢逐漸迎頭趕上。
「各主要工業市場的需求依然穩健。」（譯）
原文標題：2026 China Logistics Real Estate Report: Core Assets, Lasting Value
澤新觀點
在中國大陸，缺的已不是空間，而是合適的空間：符合企業實際運作方式、規格到位的專業化建築。依自身製程量身設計廠房、而不是遷就通用型的現成空間，製造商往往能換得更好的長期價值。
第一太平戴維斯（Savills）認為，中國大陸物流不動產市場正處於由租戶主導的調整期，從快速擴張轉向更有效地運用既有資產。新增物流用地的供給大幅減少。市場集中度高，前十大開發商約占 60%。目前傳統甲級倉庫供過於求，專業化、規格較高的設施卻供不應求。政策不鼓勵新建低規格建築，並鼓勵改造既有建築。區域上，華東以製造業為主的市場較早復甦，華中則受惠於產業轉移。
原文標題：Taiwan Investment – Market in Minutes, June 2026: Industrial transactions hit quarterly high
澤新觀點
台灣主要科學園區周邊的土地愈來愈少，製造商因此愈來愈常往外再看一個縣市。這些基地往往也很合適，但每個新地點都有各自的使用分區、公共管線條件與審查流程，拍板前務必仔細評估。
這份第一太平戴維斯（Savills）報告聚焦台灣 2026 年第一季：工業不動產交易額達新台幣 1,110 億元，創單季新高，主要來自廠房（76%）與工業用地（含地上權，21%）。科技業投入新台幣 795 億元，其中逾 96% 用於自用廠房。廠房交易集中在苗栗、桃園與新竹縣。隨著半導體供應鏈擴張、新竹科學園區周邊土地吃緊，需求外溢到鄰近園區與工業區，苗栗縣交易額達新台幣 607 億元，占全部廠房交易的 70%。
「需求已外溢至苗栗縣鄰近的科學園區與工業區」（譯）
原文標題：Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026
澤新觀點
中國大陸是少數仍讓產業用戶有真正選擇空間的市場，但報告預期這扇窗會逐漸關小。打算遷廠或蓋新廠的業主，應趁這段時間拿下合適的基地，並確保建築撐得住未來的用電需求與自動化。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）《Waypoint 2026》報告涵蓋全球 135 個物流與工業市場。主要結論是：目前租戶占上風的買方市場即將結束。隨著新建案減少，有利於租戶的市場占比，預計將從 2026 年的 52% 降到 2029 年的 33%。租金已比 2020 年高出 36%，人力與電力成本也持續上漲。在亞太地區，澳洲、日本與新加坡空間短缺，中國大陸與印度部分地區則仍讓承租方有充裕的選擇與議價空間。
「物流週期的下一階段，將取決於準備是否充分。」（譯）
原文標題：Asia Pacific Industrial & Logistics Trends Q1 2026
澤新觀點
如今，能源與運輸成本已是工廠選址的實際考量，不再只看地價與人力。對在越南、台灣與中國大陸之間權衡的製造商來說，有現成廠房可用只是答案的一部分；物流連結，以及廠房整個使用年限內的營運成本，同樣重要。
世邦魏理仕（CBRE）第一季簡報指出，油價波動是亞太工業不動產面臨的主要新風險，因為運輸成本上升與供應鏈中斷可能抑制需求。租賃動能仍靠第三方物流業者（替其他企業倉儲與配送貨物的公司）支撐。在澳洲，由於現代化空間稀少、新建築的裝修成本高，多數成交來自租戶續約。日本表現穩健。越南方面，電商、製造商與消費品企業的需求健康，但先前大量興建，可用空間充足，租金大致持平。
原文標題：Taiwan Investment Brief – Mar 2026: Surging AI Demand Fuels Factory Transactions
澤新觀點
不只半導體與電子業，對各類製造業來說，基地有沒有足夠的電力、有沒有成長空間，已經跟地價一樣重要。任何基地評估都應及早確認供電容量及擴充可能，並在談定購地之前完成。
第一太平戴維斯（Savills）回顧 2025 年，說明 AI 需求如何重塑台灣工業不動產市場。2025 年 GDP 成長 8.63%，2024 年為 4.59%。廠房買賣總額達新台幣 672 億元，為十年來次高，比十年平均高出 76%，由半導體產業領軍。科技業連續第三年成為最大買家，投入逾新台幣 613 億元，多半用於購置廠房。面對營建成本上漲，晶片業者偏好能迅速進駐擴產的既有建築；AI 龐大的用電需求，也讓他們傾向選擇供電穩定、日後可再增加容量的基地。
「偏好可立即擴充產能的既有設施」（譯）
原文標題：Southern Vietnam Industrial MarketBeat – Q4 2025: Clear recovery following tariff headwinds
澤新觀點
現成廠房能讓製造商快速開工，但長期來看，很少真正符合專業化製程的需求。對許多企業來說，比較務實的做法是：先租廠房啟動生產，同時在合適的土地上規劃量身打造的新廠，讓生產能無縫銜接、不受中斷。
戴德梁行（Cushman & Wakefield）認為，越南南部工業市場在美國關稅造成的停滯後，正明顯回升。同奈新開放 2,000 公頃後，工業區土地達 36,400 公頃，一年內成長近 28%。由於供給成長快於需求，土地出租率降至 74%，但每平方公尺（整個租期）的開價仍升至 185 美元。標準廠房（可直接承租使用的標準化單元）約 660 萬平方公尺，各省出租率都在約 90% 以上，月租金每平方公尺 4.9 美元。新道路與一座新機場，可望帶動外圍省份。
延伸閱讀
原文標題：Geopolitics and the geometry of global trade: September 2026 update
澤新觀點
要在哪裡設廠，愈來愈是台灣、中國大陸與東南亞之間的選擇；這些簡報也顯示三地關係有多緊密：台灣供應 AI 晶片與伺服器，中國大陸供應零組件，東協則與兩者都有大量貿易。對業主來說，與供應商的距離和物流連結，因此跟地價一樣重要。這也正是許多客戶在台灣、中國大陸與越南之間評估選址時，所面對的問題。
六份區域簡報追蹤 2026 年初的商品貿易。美國自台灣進口額 1 至 5 月成長 78%，以半導體與伺服器為主；美國 AI 相關商品進口增加的 1,270 億美元中，台灣占 470 億美元。中國大陸中間財出口 1 至 6 月成長 27%（2025 年為 9%），貢獻近四分之三的出口成長。東協自中國大陸進口 1 至 3 月成長 24%，達 1,610 億美元；對美出口則成長 18%，達 1,080 億美元。簡報也涵蓋歐盟、印度與巴西；各經濟體的統計期間不同，各簡報對「中國」的定義也不一致。
原文標題：Industrial Development Report 2026: The Future of Industrialization. Building future-ready industries for sustainable development
澤新觀點
總體規劃是我們的業務之一。這份報告強調的共享基礎設施、共享服務與廢熱回收，正好是規劃任何新園區或廠區時好用的檢核清單。亞太製造業的成長速度高於開發中國家平均，愈來愈多業主在評估建築的同時，也開始評估整個基地。及早確定公共管線與共享服務的配置，後續設計就有更大的發揮空間。
聯合國工業發展組織（UNIDO）的旗艦報告展望 2050 年，主張製造業必須放在永續發展的核心。報告指出五大趨勢（能源轉型、AI 與數位化、全球價值鏈重組、人口結構變化，以及糧食體系）與七大優先領域，其中包括基礎建設與更綠色的產業生態系。報告把生態工業園區視為落實這些方向的務實做法，透過企業群聚設廠、共用基礎設施與服務，以及廢熱回收來推動。亞太地區的製造業附加價值，25 年來年均成長近 5%，所有開發中國家則為 2%；以人均計，東亞中高所得與高所得工業化經濟體成長超過十一倍，主要來自中國大陸的製造業。UNIDO 也估計，可望「友岸外包」的產品，占美國製造業進口逾 6%（1,810 億美元）。
原文標題：Taking charge: Manufacturers support growth with active workforce strategies
澤新觀點
這份研究只針對美國製造業，但有一點同樣適用：舒適的工作環境，往往決定員工去留。我們在〈論述〉中主張，自然光與良好的環境條件有助工廠吸引人才；日光與空氣品質，也一直是我們設計工廠、實驗室與辦公室時的重點。這些條件只要一開始就寫進設計需求，最容易做到位。
本報告根據 2023 年 12 月對逾 200 家美國製造商的調查、10 多場高階主管訪談與勞動市場數據，指出美國製造業在 2024 至 2033 年間，可能需要多達 380 萬名淨新增人力，其中約 190 萬個職缺可能補不滿。2024 年 1 月，製造業設施的營建支出創下 2,250 億美元新高，年增 37%。在工作環境方面，主管們表示，舒適的職場可能決定員工是留下，還是跳槽到競爭對手。一家企業在翻修一座 50 年老廠前先調查員工意見，發現改善照明（包括自然光）與空氣品質最受重視；智慧工廠的設計便依據這些回饋進行。研究結果僅涵蓋美國。
正在規劃新廠，或正在評估廠地？
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