土地盡職調查

購買工業用地前，先弄清楚它能不能蓋出您需要的建築。我們的土地盡職調查，會在您簽下任何有約束力的文件之前，給您明確的答案，並清楚說明對成本與時程的影響。

對缺乏經驗的買方來說，工業用地暗藏許多陷阱。一塊地看起來價格合理、位置理想，卻可能放不下您的生產需求、需要昂貴的設施升級，或面臨冗長的審查程序。最糟的情況，莫過於買下一塊蓋不出所需建築的土地。

簽約前必須先回答的問題

工業用地的多數問題，無法從現場勘查或銷售資料看出來。這項調查會回答以下問題：

• 這裡是否允許您這一類的生產，以及您規劃的辦公室、員工餐廳、宿舍或展示廳？
• 扣除退縮、建蔽率與容積率限制後，實際能蓋多少？
• 能否滿足您現在與未來的需求？
• 適用哪些法規與許可？需要多少時間？
• 您使用的最大型貨車能否順利進出、迴轉與裝卸？
• 地界處的電力與供水是否充足？廢水可以排放到哪裡？
• 基地有沒有淹水風險、是否鄰近活動斷層？地質條件對基礎設計有什麼影響？
• 是否有高度限制、地役權、管線或環境限制？
• 除了土地價格之外，可能的總成本與投產所需時間是多少？

調查內容

• 基地分析：土地使用分區、容許用途、容積率、建蔽率、退縮、高度限制與地役權
• 法規檢討：適用的建築、消防與產業專屬法規，以及您的專案在台灣需要取得的各項許可
• 交通與物流：聯外交通、貨車動線，以及貨物與人員在基地內的流動方式
• 公共管線：電力、供水與廢水的接點位置，以及需要的升級
• 地質與環境：淹水風險、地震與斷層風險、環境限制，以及依基地過去地質鑽探報告研判的地質條件。若需要更多資訊，可另行委託針對基地的鑽探調查
• 配置測試：以初步配置確認您的需求放不放得下，包括未來擴建
• 可行性、時程與預算：概略造價，以及實際可行的投產時程

您將取得的成果

一份精簡的報告，附上明確建議：可以進行、有條件進行，或建議放棄。報告會說明基地的開發條件、我們發現的風險與排除所需的成本、配置測試圖，以及許可、預算與時程概要。

當您在多塊基地之間抉擇時，我們會以相同標準並列比較，讓您看清楚：就總成本、風險與時間而言，哪一塊才更划算，而不只是比地價。

案例：台灣物流中心

一家跨國電商委託澤新建築，為其在台灣的新物流中心評估基地。我們的土地盡職調查從分析區域物流市場著手，並以鄰近五座同類物流設施作為比較基準；接著依土地使用分區與都市計畫管制、容積獎勵、建築法規、地方自治條例與物流設施相關規範，檢視首選基地的開發條件。我們也評估了請照路徑、公共管線容量、周邊障礙物、地質條件、交通動線，以及主要出入口的最佳位置。

研究最後提出一座物流中心的總體規劃：基地面積 41,000 平方公尺、總樓地板面積 112,200 平方公尺，並附初步設計、專案時程與成本估算，為業主的投資決策提供紮實的依據。

適合委託的時機

• 簽約前：在簽署買賣合約、支付訂金或簽訂租約之前
• 在多塊基地之間抉擇時：以相同基準進行比較
• 擴建前：確認自有土地還能再蓋多少
• 初次進入台灣市場時：當地法規與審查流程可能較為陌生

費用與時程

在了解基地與您的需求後，本調查以每塊基地固定費用報價。單一基地且資料齊全時，約需 4 週，不含國定假日。有購地期限的壓力嗎？我們另有需額外付費、速度更快的優先服務。

這筆費用與地價相比微不足道，更遠低於買錯地的代價。若您決定繼續，調查結果會直接延續到總體規劃與設計。

為什麼選擇澤新建築

• 專精產業建築：工廠、實驗室與物流建築是我們的核心業務，我們知道生產需要什麼樣的基地。
• 在地經驗：我們的台北辦公室長期服務台灣各地的產業園區與工業區。
• 從購地評估到啟用的整合服務：基地調查的成果，直接延續到總體規劃、設計與施工過程中的重點監造，後續每個階段都建立在調查的發現之上。
• 實績：我們的作品包括屏東農業生物科技園區的台畜工廠，以及台中的永湖複合材料工廠。

常見問題

賣方、仲介或工業區管理單位不能告訴我這些嗎？

他們可以告訴您使用分區與基本規定，但不會為您特定的生產、物流與擴建計畫放不放得進基地負責。

我需要先選定建築師嗎？

不需要。您可以單獨委託這項調查，其他事項之後再決定。

開始前需要我提供什麼？

基地位置、地號、賣方或工業區提供的相關文件，以及簡要說明您的生產內容、人員數量、倉儲需求與成長計畫。