工業基地的土地盡職調查與總體規劃

盡職調查涵蓋哪些內容

• 土地使用分區與都市計畫管制，以及基地可適用的容積獎勵
• 建築法規、地方自治條例，以及您所屬產業的特定要求
• 許可申請流程與實際可行的時程
• 公共設施管線容量、地質條件，以及基地周邊的障礙物
• 交通動線，以及主要出入口的最佳位置
• 可行性、需求計畫與預算

我們曾為一家跨國電商評估台中一塊 41,000 平方公尺的基地，用於興建樓地板面積 112,200 平方公尺的物流中心。我們分析了區域物流市場，並與周邊五座同類設施比較；依土地使用分區、容積獎勵、建築法規與物流需求檢驗基地條件，並評估許可流程、公共管線、地質條件、交通動線與主要出入口位置。業主最後取得總體規劃、初步設計、需求計畫書與成本估算，作為投資決策的依據。閱讀我們的土地盡職調查指南。

產業園區與企業園區的總體規劃

常州科技園是一座出租型產業園區，基地面積 93,000 平方公尺，樓地板面積 126,000 平方公尺，容積率 2.0，主要對象是再生能源系統與電動車零組件製造商。總體規劃配置十棟廠房，分為 2,000、4,000 與 8,000 平方公尺三種模組，多為兩層樓，淨高 10 公尺，一樓樓板載重每平方公尺 2 公噸。另有一棟可彈性分割單元的高層廠房，供輕型組裝使用，以及一座緊鄰柳樹水池的辦公與研發中心。人車動線分離，所有可用屋頂都規劃設置太陽能板。

我們已完工的廠房，也都是這樣開始的：台畜屏東肉品加工廠在設計之前，先由我們完成總體規劃；台畜新屠宰場的廠區由我們重新規劃；山青花燃茶廠位於雲南一處 5 公頃的山頂基地，同樣由我們規劃，第一期即將完工。產業專案之外，我們也為一家員工逾百人的軟體公司，完成大湖一處 6.8 公頃鄉間工作與休閒園區的總體規劃研究，並規劃了南京 500 畝（約 33 公頃）的銀杏湖文化藝術區。

評估的結論，也可能是「先別買」

研究最有價值的時候，就是它改變決策的時候。許多總體規劃最後並沒有照圖興建：業主換了基地、改成分期開發，或發現數字根本算不過來。這正是研究發揮了作用。在紙上發現問題，遠比買了地才發現划算得多。

我們從業主內部，了解審批怎麼運作

在實聯化工擔任內部設計經理期間，王惟澤與王惟新直接與在地設計院、規劃局、國土資源局，以及市級與省級政府部門往來。如今在中國的專案，我們會挑選最適合的具資質設計院合作：有時是熟悉當地主管機關的在地設計院，有時是與我們長期合作、熟悉我們標準，並能配合多輪審查與修改的設計院。這段經驗，決定了我們面對任何基地時最先查核的事項。